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bet356体育亚洲官网入口不懂设想就干欠好地产本
发布者:admin浏览次数:发布时间:2024-01-25

  土石方工程、基础工程、结构及粗装修、公共部位装修、门窗工程、安装工程、室内设备供应及安装、户内精装修费用。

  绝大部分的设计费透明,了解设计费的基本构成和费用,对于拿地成本测算和后续成本控制有力,而且标杆房企基本都对设计费进行限额。

  九项限额设计指标较目前置地内部统计平均水平,整体建安成本将下降245元/m2,节约成本8.75%(建安单方按2800元/m2计算)。

  成本管控,省钱并不是目的,赚钱才是目的。如何让花出去的每一分钱客户都看得到,而且愿意买单,就是成本管控的核心。

  金科地产:可售比:可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积:包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及可供销售的面积,不包括户内赠送面积;不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。

  金科地产要求可售比不满足集团要求时,需要进行多方案比选满足货值最大化,或者与竞品项目进行对比后确定可售比,否则计入成本考核。

  世贸集团:住宅可售比=住宅可售面积/(住宅地上面积+住宅地下室+分摊的集中车库)*100%,车位不论可不可售均不计算可售面积。

  绿地集团:可售比(售建比)率=可售面积/总建筑面积可售面积:按规定可供销售的地上面积。不可售面积:地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论是否可售,暂一律不计入可售面积。

  从上述三家地产对于可售比的控制来看,要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下:① 降低地下面积;② 提高地上可售面积;③ 避免无效的赠送。

  ① 控制单车位面积:地下车库投入巨大、收益较小,一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%,建安成本占比却高达25%~35%;大量的成本占压,bet356体育在线亚洲版官方网站不利于开发商的资金周转,尤其是高周转企业更是被地库成本所累,另外,车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比,所以控制车库面积成为开发商的共识。

  ② 提高地上车位数量:最大化的提高地上车位数量占比(满足当地规划要求最高限制)被认为是降低地下车库成本的有效手段,只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求,小区内设置规划车位的数量越来越少,笔者依然认为在满足项目定位的前提下,最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。

  塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方,表现在:其一,建安成本较大、销售价格较少,产出比低;其二,地下空间公摊大,销售压力大,属于资金占用较大的大宗资产,尤其是在三四线城市。针对上述情况,有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用,提高可售比。

  地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定,除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积,否则很难降低政府配套用房面积。所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准,并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。

  架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透,减少小区压抑感,另一方面可以打造成交流互动空间,增加销售卖点,但是需要重视的两点是,架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失,另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”,都是一大疑问。所以刚需项目在使用架空层上,要慎重。

  ③ 控制住宅内部不合理的偷面积,避免过度赠送合理控制赠送面积的比例,尽量避免以下现象:平面中比例过高的赠送面积;采用改造外立面的手法进行偷面积设计;大面积的内部改造,特别是大面积的补板;大面积无功能性的架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送;

  此项目标准层建筑面积338㎡,赠送面积为15㎡,bet356体育在线亚洲版官方网站赠送率为5%,导致含钢量及含砼量增加5%,土建造价约增加17元/㎡。bet356体育亚洲官网入口bet356体育亚洲官网入口bet356体育亚洲官网入口bet356体育bet356体育bet356体育

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